147 külaliskorterit ja 2 äripinda Tallinna kesklinnas (Astlanda Kinnisvara, põhiprojekt PR015/21). Käesolev analüüs koondab Maa-ameti tehinguandmed 2023–2026, Uus Maa koostatud indikatiivse hinnakirja, hindajate võrdlusarendused ja nelja olemasoleva mikroühikute järelturu tulemused — eesmärgiga anda hinnang projekti turupositsioonile ja müügistrateegiale.
Nõudlus väikese pindalaga ühikute järele on Tallinnas püsiv: alla 30 m² korterid teevad 850–950 tehingut aastas (9–10% kõigist eluruumitehingutest), Kesklinnas 160–200 tehingut aastas.
Samal ajal on uue fondi (ehitusaasta ≥2015) pakkumine 20–30 m² klassis sisuliselt olematu: kogu Kesklinna linnaosas registreeriti perioodil 2024 – juuli 2026 selliseid tehinguid 14. Portaaliotsing parameetritega Tallinn, ehitusaasta alates, 18–25 m², kuni 100 000 € annab käesoleval hetkel null vastet.
Projekti positsioon on seega selge: 76 ühikut hinnaga alla 100 000 € siseneb hinnaklassi, kus uut konkureerivat pakkumist ei ole.
Projekti äriline alus ei ole turutrend, vaid pakkumise tühimik: nõudlus on tehinguregistris mõõdetud, uus konkureeriv pakkumine hinnaklassis puudub, väljumiskanal on nelja olemasoleva järelturu näitel tõestatud ning alghind jätab Kesklinna järelturu tasemeni ca 20% hinnaruumi. Peamised riskid — mitteeluruumi staatus, 147 ühiku neelduvus ja pehme üüriturg — on tuvastatud ja igaühele on maandamismeede.
Analüüsi alus: 32 175 puhastatud Tallinna müügitehingut, sh ~6 900 Kesklinnas. Turu selgroog on 40–70 m² korterid (üle poole tehingutest); mediaanpindala on püsinud ~50 m² tasemel.
| Näitaja | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 H1 |
|---|---|---|---|---|
| Mediaanpindala, Tallinn | 50,2 m² | 49,8 m² | 49,7 m² | 49,5 m² |
| <30 m² osakaal tehingutest | 8,9% | 9,3% | 8,9% | 9,7% |
| <40 m² osakaal tehingutest | 24,6% | 25,3% | 26,0% | 26,6% |
| <30 m² tehinguid aastas, Tallinn | 850–950 | |||
| <30 m² tehinguid aastas, Kesklinn | 160–200 | |||
| Uue fondi (≥2015) 20–30 m² tehinguid Kesklinnas, 2024 – VII 2026 | 14 | |||
Alla 20 m² ühikud märkega „mitteeluruum" (parkimiskohad, panipaigad) on koondstatistikast välja arvatud; 2026. a puuduliku märgistuse tõttu on täiendavalt eemaldatud märgistamata parkimiskoha profiiliga kirjed.
Vanas fondis (Kesklinn, ehitusaasta <2000) on €/m² kõver pindala lõikes lame — 3 200 – 3 500 €/m² sõltumata suurusest; väikepind eraldi preemiat ei saa.
Uues fondis (Tallinn, ≥2015) müüb 20–30 m² mediaanina 4 050 – 4 500 €/m² ehk 10–15% üle 40–70 m² klassi. Kesklinna üksiktehingud on ulatunud ~5 200 €/m² tasemele ja järelturg (Narva mnt 40) kaupleb 6 700 – 7 200 €/m².
Järeldus tootekvaliteedile: marginaal elab ainult moodsas, planeeringult laitmatus tootes. Kompromisslahendus hinnastub vana fondi tasemele, kus arendus ei tasu ära.
| Pinnaklass | Vana fond Kesklinn | Uus fond Tallinn |
|---|---|---|
| 20–25 m² | 3 216 | 4 053 |
| 25–30 m² | 3 271 | 4 500 |
| 30–35 m² | 3 407 | 4 330 |
| 40–55 m² | 3 510 | 3 990 |
| 55–70 m² | 3 422 | 3 829 |
Mediaan €/m², tehingud 2024 – VII 2026.
Külaliskorter on juriidiliselt mitteeluruum ja see määratlus mõjutab finantseerimist ning ostjaskonda. Turuandmed näitavad samas, et segment on likviidne: neljas Tallinna mikroühikute majas (Mere pst 8, Narva mnt 40, Laki 24, Katusepapi 16a/16b) registreeriti kolme aastaga 142 tehingut hinnavahemikus 4 200 – 7 200 €/m². Pankade hoiak on muutunud: viie aasta tagune keeldumine on asendunud indikatiivse 2,5–3% marginaaliga; Tallinna linn ei ole ühtegi külaliskorteriprojekti peatanud ja üldplaneering liigub segakasutuse suunas.
Alghind 5 500 €/m² paigutub aktiivsete võrdlusarenduste keskele ning jätab Kesklinna mikroühikute järelturu tasemeni (6 700 – 7 200 €/m²) ca 20% hinnaruumi — see on astmelise hinnakirja alus.
| Tüüp | Netopind | Ühikuid | Alghind (KM-ga) | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Stuudio S — projekti põhitoode | 17,0–17,6 m² | 76 | 93 500 – 96 800 € | 5 500 |
| Stuudio M | 20,1–21,1 m² | 36 | 110 550 – 116 050 € | 5 500 |
| Stuudio L | 23,7–28,4 m² | 17 | 130 350 – 156 200 € | 5 500 |
| Suuremad ühikud ja loftid (lavatsiga, 8.–9. k) | 31,7–41,7 m² | 18 | 174 350 – 229 350 € | 5 500 |
| Äripinnad (1. korrus) | 44,9 / 68,6 m² | 2 | 179 600 / 274 400 € | 4 000 |
| Kokku | 149 | 17 711 350 € | ||
Hinnad on Uus Maa määratud indikatiivsed alghinnad (KM-ga), mitte arendaja kinnitatud lõpphinnad.
Pool hoonest on üks korduv 17 m² planeering. Tootmise ja müügi vaatest on see eelis: üks tootekaart, ühtne hinnastusloogika ning fondile selgelt loetav portfell. 6. korruse planeeringus on 6 liidetavat ühikupaari (2 × 17 m² → 35 m²) — paindlikkus on hinnakirja sisse projekteeritud.
Alljärgnevad hinnad on Uus Maa poolt määratud indikatiivsed alghinnad (koos käibemaksuga), mis põhinevad käesoleva analüüsi turuandmetel — need ei ole arendaja kinnitatud lõpphinnad. Hinnakiri on koostatud astmelise tõstmise loogikaga: stardihinnad on seatud atraktiivseks müügihoo saavutamiseks ning vaadatakse üle iga ~10% müügi järel.
| Tüüp | Netopind | Ühikuid | Alghind (KM-ga) | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Stuudio S — põhitoode | 17,0–17,6 m² | 76 | 93 500 – 96 800 € | 5 500 |
| Stuudio M | 20,1–21,1 m² | 36 | 110 550 – 116 050 € | 5 500 |
| Stuudio L | 23,7–28,4 m² | 17 | 130 350 – 156 200 € | 5 500 |
| Suuremad ühikud ja loftid (lavatsiga) | 31,7–41,7 m² | 18 | 174 350 – 229 350 € | 5 500 |
| Äripinnad (1. korrus) | 44,9 / 68,6 m² | 2 | 179 600 / 274 400 € | 4 000 |
| Kokku | 149 | 17 711 350 € | ||
| Korrus | Ühikuid | Hinnavahemik | Maht |
|---|---|---|---|
| 1 (äripinnad) | 2 | 179 600 – 274 400 € | 454 000 € |
| 2 | 16 | 93 500 – 116 050 € | 1 639 000 € |
| 3 | 16 | 93 500 – 116 050 € | 1 639 000 € |
| 4 | 23 | 93 500 – 130 350 € | 2 411 750 € |
| 5 | 23 | 93 500 – 130 350 € | 2 417 250 € |
| 6 | 23 | 93 500 – 130 350 € | 2 417 250 € |
| 7 | 23 | 93 500 – 130 350 € | 2 417 250 € |
| 8 (sh loftid lavatsiga) | 23 | 154 550 – 229 350 € | 4 315 850 € |
| Määr | Kogumahult |
|---|---|
| 2,5% | 442 784 € |
| 2,3% | 407 361 € |
Allikas: Uus Maa indikatiivne hinnakiri (Pärnu mnt 139e/1 hinnakirja tabel). Hinnad sisaldavad käibemaksu. Indikatiivne hinnakiri on müügistrateegia tööriist ja kuulub ülevaatamisele müügitempo ning turu tagasiside põhjal.
105 ühikut 113-st müüdud 30 kuuga (3,5 tk/kuu, ühtlane tempo). Mitteeluruumid, asukoht Maardus. Eelmüügi ostjatest 58% juriidilised isikud; valmimisjärgses faasis 74% eraisikud. Sama ühiku hinnavahe eelmüügist valmimiseni +6…+11%.
Mere pst 8, Narva mnt 40, Laki 24 ja Katusepapi 16a/16b: kokku 142 tehingut kolme aastaga, hinnad 4 200 – 7 200 €/m², kõik mitteeluruumid. Likviidsus on tõestatud; hinnahajuvus üksikühikute vahel on samas märkimisväärne.
Samade majade ostu- ja üüritehingud annavad brutotootluseks 4,6–6,4%; projekti alghinna ja Kesklinna mikroüüri (28–31 €/m²) kombinatsioon indikeerib 6,0–6,8%. Kesklinna tavakorteri tase on 4,5–5,0%.
| Kordusmüügid — sama ühik | Tulemus |
|---|---|
| Mere pst 8, K64 · 160 000 € (04.2023) → 227 500 € (02.2026) | +42% |
| Mere pst 8, K73 · 130 000 € → 177 500 € (10 kuud) | +37% |
| Katusepapi 16, K24 · 66 500 € → 112 000 € (29 kuud) | +68% |
| Laki 24, K123 · 47 980 € → 66 000 € (14 kuud) | +38% |
| Laki 24, tüüpiline omanikuvahetus | +2–4% / a |
| Mere pst 8, K59 · 150 000 € → 118 000 € (7 kuud) | −21% |
| Katusepapi 16, portfellitehing 5 ühikut (05.2025) | −5…−12% |
Kaks viimast rida on esitatud teadlikult: hinnahajuvus ja hulgimüügi diskonto on segmendi omadused, millega hinnastamises ja läbirääkimistes arvestame.
Mitteavalikud mahuläbirääkimised (Soome fondid, kohalikud üüriportfellid). Turul mõõdetud hulgidiskonto raamistik −5…−12% annab läbirääkimistele realistliku ankru. Iga mahuleping lühendab müügiperioodi hinnanguliselt aasta võrra.
76 ühikut alla 100 000 € on hinnaklassi ainus uus pakkumine ja kampaania keskne sõnum. Võrdlusprojektide muster näitab, et esimesed ostjad on investorid — kommunikatsioon ja kanalid seatakse vastavalt.
Hindade ülevaatus iga ~10% müügi järel. Mehaanika on võrdlusprojektis tõendatud (+6…+11% eelmüügist valmimiseni like-for-like); varajase ostja soodsam hind on müügiargument, mis kiirendab stardifaasi.
LHV indikatsioon 2,5–3% marginaali ja koostöövalmidus; paralleelselt indikatiivsed pakkumised teistelt pankadelt. Ostja finantseerimislahendus vormistatakse müügiprotsessi osaks.
200+ maakleri võrgustik, Katusepapi 16 müügikogemus samas tootesegmendis ning sihitud turundus, mis viib projekti süsteemselt iga seda tüüpi vara ostja vaatevälja.
| Näitaja | Stuudio 27–30 m² | 2-toaline 37–49 m² |
|---|---|---|
| Müüdud ühikuid | 32 | 73 |
| Mediaanhind | 97 300 € | 135 900 € |
| Mediaan €/m² | 3 442 | 3 461 |
| Eelmüügis (VÕL) | 96 400 € · 3 380 €/m² | 134 200 € · 3 428 €/m² |
| Valmimisjärgselt | 100 900 € · 3 570 €/m² | 136 600 € · 3 514 €/m² |
| Hinnaredel (algus → 2026 H1) | +9% | +3% |
| Mõõdetud üür (sama kompleks) | 460 €/kuu | 650–700 €/kuu |
| Brutotootlus | 5,8% | 5,8–5,9% |
| Ostja | Eelmüük (n=78) | Valmimisjärgne (n=27) |
|---|---|---|
| Eraisik | 26% | 74% |
| Juriidiline isik | 58% | 19% |
| Välismaalane / muu | 16% | 7% |
K10 ja K53: +11,2% (14 kuuga) · K48: +6,4% (23 kuuga; katkenud broneering müüdi uue hinnakirja alusel) · K84: −1,0%. Kumulatiivne müük poolaastati 4 → 34 → 57 → 74 → 84 → 105 ühikut ehk ühtlane 3,5 tk/kuu — registris valmimisjärgselt kuhjuvad AÕL-kirjed peegeldavad vormistamist, mitte nõudluse hetkepauku.
| Näitaja | Mere pst 8 Kesklinn | Narva mnt 40 Kesklinn | Laki 24 Mustamäe | Katusepapi 16 Lasnamäe |
|---|---|---|---|---|
| Tehinguid / ühikuid | 34 / 29 | 15 / 15 | 52 / 45 | 41 / 33 |
| Pindala | 15–48 m² | 12–30 m² | 12–22 m² | 22–65 m² |
| Mediaanhind | 132 500 € | 110 000 € | 61 250 € | 118 000 € |
| Mediaan €/m² | 5 202 | 6 291 | 4 218 | 4 167 |
| Hinnaliikumine 2023→2026 | kõikuv | +15% | +12% | +8% |
| Mõõdetud üür | 450 € / 14,7 m² | 415–430 € / 15 m² | 290–320 € / 13–16 m² | 400–430 € / 22–24 m² |
| Brutotootlus | 4,9–5,5% | 4,6–5,5% | 5,1–6,4% | 4,4–5,4% |
| Juriidilisi ostjaid | 65% | 67% | 33% | 68% |
| Tehinguid aastas | ~10 | ~4 | ~15 | ~12 |
Kesklinna asukoht hinnastub selgelt: Narva mnt 40 (15 m², Kesklinn) 6 300 – 7 200 €/m² vs Laki 24 (15 m², Mustamäe) 4 200 – 4 600 €/m². Katusepapi portfellitehing (5 ühikut korraga, ühtselt 3 863 €/m², 05.2025) dokumenteerib hulgimüügi diskonto −5…−12%.
| Objekt | Ost | Üür / kuu | Brutotootlus |
|---|---|---|---|
| Viieaia 28, K74 · 28,2 m² | 95 900 € (02.2026) | 460 € (04.2026) | 5,8% |
| Viieaia 28, K10 · 41 m² | 134 392 € (10.2025) | 650 € | 5,8% |
| Narva mnt 40, 15 m² klass | 91 000 – 112 000 € | 415–430 € | 4,6–5,5% |
| Mere pst 8, 15 m² klass | 97 500 – 110 200 € | 450 € | 4,9–5,5% |
| Laki 24, 13–16 m² klass | 51 500 – 70 000 € | 290–320 € | 5,1–6,4% |
17 m² stuudio alghinnaga 93 500 – 96 800 € ja Kesklinna mikroüüriga 28–31 €/m² (≈ 480–530 €/kuu) annab brutotootluseks 6,0–6,8%. Kesklinna tavakorteri (40–70 m²) võrdlustase on 4,5–5,0%. Kalkulatsioonid põhinevad sõlmitud üürilepingutel, mitte pakkumishindadel.
| Tüüp | Netopind | Ühikuid | Alghind (KM-ga) |
|---|---|---|---|
| Stuudio S — põhitoode | 17,0–17,6 m² | 76 | 93 500 – 96 800 € |
| Stuudio M | 20,1–21,1 m² | 36 | 110 550 – 116 050 € |
| Stuudio L | 23,7–28,4 m² | 17 | 130 350 – 156 200 € |
| Suuremad ühikud / loftid lavatsiga (8.–9. k) | 31,7–41,7 m² | 18 | 174 350 – 229 350 € |
| Äripinnad (1. korrus) | 44,9 / 68,6 m² | 2 | 179 600 / 274 400 € |
| Hinnakirja kogumaht | 149 | 17 711 350 € | |
76 ühikut alla 100 000 € ja 112 ühikut alla 120 000 €. Ühikud on korteriomandid (mitteeluruumid, külaliskorterid). 6. korruse põhiprojektis on ette nähtud 6 liidetavat ühikupaari (2 × 17 m² → 35 m² korter) — tootemiksi saab turu tagasiside põhjal kohandada ilma projekti muutmata.
| Pinnaklass | Vana fond (Kesklinn, <2000) | Uus fond (Tallinn, ≥2015) | Vahe |
|---|---|---|---|
| 20–25 m² | 3 216 | 4 053 | +26% |
| 25–30 m² | 3 271 | 4 500 | +38% |
| 30–35 m² | 3 407 | 4 330 | +27% |
| 40–55 m² | 3 510 | 3 990 | +14% |
| 55–70 m² | 3 422 | 3 829 | +12% |
Uues fondis realiseerub väikepinnal +10–15% preemia tavaformaadi suhtes ning uue ja vana fondi hinnavahe on suurim just väikseimas pinnaklassis. Vanas fondis on kõver lame — väikepind seal preemiat ei saa. Marginaal eeldab seega moodsat, planeeringult laitmatut toodet; kompromisslahendus hinnastub 3 200 – 3 400 €/m² tasemele.
| Segment | Juriidiline isik | Eraisik |
|---|---|---|
| Kesklinn <30 m² eluruumid | 38% | 55% |
| Kesklinn 40–70 m² (võrdlus) | 29% | 62% |
| Mere pst 8 (mitteeluruumid) | 65% | 18% |
| Narva mnt 40 (mitteeluruumid) | 67% | 20% |
| Katusepapi 16 (mitteeluruumid) | 68% | 24% |
| Viieaia 26/28 — eelmüük | 58% | 26% |
| Viieaia 26/28 — valmimisjärgne | 19% | 74% |
Muster on järjepidev: mida väiksem ühik ja mida selgemalt investeerimistoode, seda kõrgem on juriidiliste isikute osakaal — mitteeluruumide majades kaks kolmandikku. Viieaia faasidünaamika (investor eelmüügis, eraisik valmimisjärgselt kõrgema hinnaga) on müügiplaani faasijaotuse alus.
Tehinguandmed: Maa-ameti ametlikud korteriomanditehingud (KOM), Tallinn ja Harjumaa, jaanuar 2023 – juuli 2026. Tallinna koondanalüüsis 32 175 puhastatud müügitehingut, sh ~6 900 Kesklinnas. Alla 20 m² ühikud märkega „mitteeluruum" (parkimiskohad, panipaigad) on koondstatistikast välja arvatud; 2026. a puuduliku märgistuse tõttu eemaldati täiendavalt märgistamata parkimiskoha profiiliga kirjed.
Objektianalüüsid: Viieaia tee 26/28 (105 unikaalset korterit; majanumbrite dubleerimine ja VÕL→AÕL topeltkirjed puhastatud), Mere pst 8, Narva mnt 40, Laki 24, Katusepapi 16a/16b (parkimiskohad ja mõttelised osad välja arvatud).
Üüriandmed: Uus Maa vahenduslepingud samades majades (sõlmitud lepingud, mitte pakkumishinnad). Võrdlusarendused: hindajate kogutud hinnakirjad (Tihasepesa, Kindrali Majad, Marati 4a). Makro: KV.EE, City24, Eesti Pank.
Projekti andmed: Uus Maa poolt määratud indikatiivne hinnakiri (147 + 2 ühikut, 5 500 / 4 000 €/m²), Korrus Arhitektuuribüroo põhiprojekt PR015/21 (21.01.2022; tellija Astlanda Kinnisvara OÜ).
Kõik hinnad sisaldavad käibemaksu, kui ei ole märgitud teisiti. Arvandmed peegeldavad mediaanväärtusi; üksiktehingud võivad erineda. Sisemine töömaterjal, mitte investeerimisnõustamine.